张老太诉某某医院房屋租赁合同纠纷一案

基本案情： 

    来自双旗杆社区的张老太（我所委托人）年事已高，遂搬离双旗杆社区内的住处，到廊坊的儿子常某处同儿子一同居住，将双旗杆的房子出租给某某医院（以下简称医院）。2006年9月16日，张老太与医院在北京链家房地产经纪有限公司的见证下签订房屋租赁合同，租赁期限为一年。医院方出面签订房屋租赁合同的是卓某和林某，但医院并未在合同上加盖公章。合同期满后，双方不间断地续签租赁合同，直至2009年9月16日合同期满，双方自然终止了合同。双方租赁关系存续期间，卓某和林某向张老太支付了房租（以现金方式支付）。但医院租赁房屋期间，将房屋作为集体宿舍，房屋内家具物品损坏和丢失的情况较为严重，而且拖欠了巨额的水费。因与医院协商未能解决水费承担的问题，张老太将医院诉讼至北京市西城区法院。 

争议焦点： 

北京市西城区法院受理本案后，医院代理人出庭应诉，但医院完全否认与张老太之间的房屋租赁关系，认为张老太是与卓某和林某个人签订的房屋租赁合同，与医院无关。法院在审查张老太提供的几份租赁合同后，认为医院的答辩理由成立，也倾向于认定双方之间无租赁关系，张老太起诉的被告主体不适格。 

诉讼对策： 

虽然本案标的小，但因张老太与医院签订的合同存在形式上的重大瑕疵，并且该医院曾多次更名，导致本案适格被告的确定遇到了很大的困难。法院起初适用简易程序审理本案，后转为普通程序进行审理也是因为被告主体的问题。医院的卓某和林某早已离职，并且无法联系上，本案追加卓某和林某的现实意见不大，只能是完善证据证明是医院与张老太签订的房屋租赁合同。从这一代理思路出发，我做了大量的调查取证工作：两次到德外派出所调取双方冲突时的报警记录，但因派出所并未就调解的过程制作书面的笔录，其材料无法证明合同主体问题；曾以病人的身份到医院进行咨询，对其名称变更的材料进行拍照取证；后到北京链家房地产经纪有限公司调取材料，说服该房屋中介公司的王小姐出庭作证；同时到双旗杆社区居委会详细了解情况，得知医院相关员工在社区有流动人员登记表，表格上明确体现这些员工的工作单位为医院；要求当事人将与医院之前协商的录音材料作为证据提交给法庭。通过这一系列的工作，使得我在庭审中的举证工作说服了法官，法官最终认定委托人张老太与医院之间存在房屋租赁合同关系，判决支持了张老太合理的诉讼请求，本案取得了较圆满的结果。